Prédios residenciais em construção em Xangai
Câmeras de vigilância são vistas perto de edifícios residenciais em construção em Xangai, China, em 20 de julho de 2022. Reuters

Uma série de medidas recentes de apoio trará às incorporadoras imobiliárias sem dinheiro da China um alívio muito necessário, mas uma recuperação total do setor será prejudicada por compradores cada vez mais esquivos, dizem banqueiros, incorporadoras e analistas.

De um grande expurgo há alguns anos a uma série de medidas de financiamento agora, a mudança de abordagem da China em relação ao setor imobiliário, um pilar fundamental da economia, reflete o quão terrível a situação se tornou.

Oprimidos pelas restrições prolongadas do COVID-19, queda nos preços das casas e aumento do desemprego na segunda maior economia do mundo, muitos compradores em potencial estão adiando seus planos, criando desafios para desenvolvedores e formuladores de políticas.

"Essas políticas terão pouco efeito duradouro e os preços dos imóveis não subirão significativamente", disse Jack Yang, um engenheiro em Pequim, observando que a "renda futura" se tornou uma preocupação fundamental para os compradores de imóveis.

Yang disse que suspendeu os planos de vender sua casa e comprar uma nova devido às restrições do COVID, cortes em seu salário e preocupações de que ele possa perder o emprego.

Os reguladores chineses delinearam 16 medidas de apoio na semana passada, destinadas principalmente a aumentar a liquidez para os desenvolvedores, no pacote de resgate mais abrangente para o setor desde que foi atingido por uma crise de dívida no ano passado.

Gráfico: Queda imobiliária na China

Os mercados aplaudiram as medidas, que incluíram extensões de pagamento de empréstimos e acesso mais fácil a novos financiamentos, mas banqueiros e analistas dizem que elas apenas abordam os problemas de oferta do mercado imobiliário, com a recuperação da demanda ainda uma preocupação importante.

A demanda por imóveis, um setor que responde por cerca de um quarto da economia da China, sofreu um grande golpe no ano passado, já que muitas incorporadoras passaram de crise em crise e interromperam a construção de apartamentos quando ficaram sem dinheiro.

As consequências econômicas dos bloqueios do COVID em muitas cidades também contribuíram para compradores como Yang adiarem planos de contrair dívidas para comprar novas casas - uma tendência, dizem banqueiros e analistas, que provavelmente não mudará tão cedo.

As vendas de imóveis medidas por área construída caíram pelo 15º mês consecutivo em outubro, enquanto os preços das casas novas caíram no ritmo mais rápido em mais de sete anos, mostraram dados oficiais nesta semana.

Gráfico: queda dos preços das casas na China

John Lam, chefe de pesquisa imobiliária da China e Hong Kong no UBS, disse que a medida do governo para apoiar a liquidez "meio que quebra o ciclo negativo", acrescentando que isso "deve ser positivo em termos de recuperação da demanda".

Mas a agência de classificação Fitch disse na terça-feira que mantém sua previsão de uma "tendência amplamente estável" nas vendas de novas residências em 2023, mesmo após as últimas medidas de suporte.

A demanda por moradias "depende de uma recuperação no sentimento dos compradores de casas e nas perspectivas de emprego, que acreditamos depender de uma flexibilização sustentada dos controles relacionados à pandemia na China", afirmou.

Na semana passada, a China facilitou algumas regras do COVID, mas analistas dizem que a estratégia de COVID-zero continuará a pesar na atividade econômica.

Embora Pequim tenha cortado os custos das hipotecas e relaxado algumas restrições este ano para aumentar as compras de novas casas, analistas dizem que o foco das autoridades principalmente em moradias populares e o impulso de "prosperidade comum" do presidente Xi Jinping provavelmente manterão a demanda sob controle.

RISCO DE CRÉDITO

A queda nos preços das casas é uma grande preocupação para os compradores de casas na China, uma vez que grande parte deles compra casas novas como uma opção de investimento, com retornos historicamente chegando a 30% a 50% ao longo de um período de tempo em algumas cidades.

Apesar das recentes medidas de aumento de liquidez, alguns banqueiros dizem que os desenvolvedores continuam a enfrentar riscos de crédito devido às perspectivas incertas.

Gráfico: Liquidez cada vez menor

"As medidas vão melhorar o ambiente de financiamento imobiliário, o que significa que, para os bancos, o ciclo vicioso e a espiral mortal entre riscos imobiliários e riscos financeiros foram aliviados", disse um funcionário de um banco comercial de médio porte.

"Mas é muito cedo para dizer que o alerta de risco de crédito do setor imobiliário foi levantado", disse o banqueiro, que não quis ser identificado por não estar autorizado a falar com a mídia.

De acordo com o UBS, os bancos chineses têm cerca de 88 trilhões de yuans (US$ 12,43 trilhões) em exposição ao setor imobiliário.

Ele estima que a desaceleração do setor imobiliário custará ao sistema bancário de 1,4 a 1,5 trilhão de yuans nos próximos anos, principalmente devido a perdas potenciais em empréstimos de desenvolvimento imobiliário sem garantia, títulos e ativos não padronizados dos bancos.

Por enquanto, no entanto, a principal preocupação de alguns compradores de imóveis é se as últimas medidas permitirão que os desenvolvedores saiam da crise e retomem a construção de apartamentos.

Sam Wang, um freelancer de 22 anos do setor de catering, disse que um parente comprou "uma propriedade para pré-venda com pagamento integral" em Wuhan há cerca de três anos, mas ainda estava inacabada.

"Para mim, estou prestes a comprar uma casa para fins residenciais e, no curto prazo, vou esperar para ver", disse Wang.

($ 1 = 7,0802 yuan renminbi chinês)